As novidades da Lei de Bases da Habitação

As novidades da Lei de Bases da Habitação

No passado dia 1 de Outubro entrou em vigor a Lei de Bases da Habitação publicada a 3 de setembro. Esta lei tem como objectivo principal estabelecer as bases do direito à habitação e as responsabilidades do Estado para efectivizar esse direito a todos os cidadãos. 

Em abril de 2018, foi entregue na Assembleia da Republica o primeiro projecto de lei sobre este assunto da autoria da deputada Helena Roseta e depois de discussão pública, de pareceres, de debates e de várias audições entrou finalmente em vigor a primeira Lei de Bases da Habitação em Portugal. Todas estas etapas do processo legislativo podem ser analisadas ao pormenor aqui.

Das diversas medidas que compõem a Lei 83/2019, destacam-se os seguintes pontos:

•  O "Estado é o garante do direito à habitação" pode ler-se nos princípios gerais da Lei, desta forma o Estado fica incumbido de promover o uso efectivo das habitações públicas que estejam devolutas, incentivando também o uso efectivo das habitações de propriedade privada que estejam em situação semelhante, sobretudo em zonas centrais. Deve também colocar imóveis públicos em programas destinados ao arrendamento, fomentando o acesso à habitação com rendas compatíveis aos rendimentos das famílias.
• O diploma determina que o Estado, as regiões autónomas e as autarquias locais não podem promover o despejo de indivíduos nem famílias vulneráveis sem garantir previamente alternativas de realojamento e não pode ser realizado durante o período nocturno. Passam também a existir uma série de outras preocupações em situações de despejo, conforme se pode concluir da leitura do artigo 13.º da referida lei.
• A lei prevê a criação do Programa Nacional de Habitação (PNH) que tem como finalidade estabelecer os objectivos, prioridades, programas e medidas da política nacional de habitação. É descrito como um documento plurianual, prospectivo e dinâmico. A entidade pública responsável pela monitorização do supra referido programa tem a responsabilidade de elaborar o Relatório Anual de Habitação, que não só avalia o cumprimento do PNH, como também informa relativamente a dotações públicas anuais e taxas de execuções e elabora propostas e recomendações para o futuro. Passa a existir um Conselho Nacional de Habitação, que é um orgão de consulta do Governo na área da política nacional de habitação e que tem entre várias competências a de emitir um parecer sobre a proposta de PNH e sobre o Relatório Anual da Habitação.
• Passam a ser dados apoios financeiros públicos: a programas públicos de promoção de reabilitação, da eficiência energética ou da resiliência sísmica; na aquisição de casa própria; na manutenção e conservação de imóveis e por fim às cooperativas de habitação, autoconstrução e associações com fins habitacionais. (ver artigo 30.º).
• Na área da subsidiação, a referida Lei prevê a atribuição de subsídios para os cidadãos que não tenham condições para aceder ao mercado privado de habitação, passando a existir 5 modalidades diferentes de subsídios, conforme se prova no artigo 31.º da lei em análise,
• Para cumprir com as políticas da habitação passa a existir um incentivo à reabilitação de edifícios e regeneração urbana. A reabilitação urbana deve contemplar condições de eficiência energética, vulnerabilidade sísmica e acessibilidades. Os programas públicos de reabilitação e edificação devem promover a construção sustentável, privilegiando a economia local, utilizando os materiais localmente disponíveis. (ver artigo 36º).
• Para a promoção pública de arrendamento, e de acordo com o artigo 42.º da lei em questão, o Estado tem que garantir os regimes de renda descritos. O Estado, as regiões autónomas e as autarquias passam a poder colocar parte do seu património ao serviço de programas habitacionais públicos e podem também desenvolver programas de habitação a custos controlados para arrendamento, a estabelecer com o sector privado ou cooperativo. Os imóveis são disponibilizados em regime de direito de superfície, salvaguardando sempre a manutenção da propriedade pública. 
• Para o mercado privado de arrendamento, está previsto que o Estado crie condições de segurança, estabilidade e confiança, através da criação de seguros de renda e de instrumentos de defesa dos direitos de ambas as partes, senhorios e arrendatários, conforme se pode ler no artigo 44.º da lei de bases da habitação
• No que diz respeito ao Crédito Habitação é admitida a entrega do imóvel ao banco desde que conste no contrato assinado. No caso de devedores em situação económica complicada pode ser aplicado um regime de protecção, que inclua a eventual reestruturação da dívida, a dação em cumprimento ou que sejam aplicadas medidas substitutivas da execução hipotecária. Relativamente aos fiadores, as condições de pagamento do crédito não podem ser mais desfavoráveis (ver artigo 47.º).
• Um dos pontos centrais de debate durante o processo legislativo foi o uso efectivo de habitação, nomeadamente a questão dos edifiícos devolutos privados, que acabou por ficar publicado em Lei que o Estado promove o uso efetivo de habitações devolutas de propriedade pública e incentiva o uso efetivo de habitações devolutas de propriedade privada, nomeadamente em zonas centrais. No caso dos edifícios privados, a lei dita que habitações que se encontrem, injustificada e continuadamente, sem uso habitacional efectivo, por motivo imputável ao proprietário, é considerada devoluta e os proprietários sujeitos a sanções.  

E foi relativamente a este último ponto que fomos ter com um Comercial da REMAX da zona de Lisboa, o Paulo Lopes, e quisemos saber se as novas leis relativas aos prédios devolutos já estavam a ter impacto no mercado imobiliário.

Segundo Paulo Lopes, há em Portugal variadíssimo património em condições de abandono e em estado devoluto, a necessitar de intervenção, por variadas razões. Por um lado temos os proprietários que são um conjunto de herdeiros que não se entendem, os proprietários que não têm interesse e os proprietários que não têm capital para a recuperação do imóvel mas não se querem desfazer dele. Por outro lado temos o proprietário desconhecido, o dono morreu não tinha herdeiros directos e não há registos desde então, e é complicado perceber quem é a geração que detem o imóvel. Tudo isto dificulta e por vezes impossibilita a comercialização do imóvel. 

Assim sendo com a entrada em vigor desta lei, e para o caso dos imóveis de proprietário desconhecido, os municípios passam a ter legislação que permita ter usufruto temporariamente do imóvel, para realizar obras de remodelação e colocar os imóveis em programas de arrendamento, fazendo face às necessidades existentes neste momento nos arrendamentos.

Nas situações em que o proprietário é conhecido, com a aplicação de sanções (ex aumento de IMI) e a pressão feita pelas autarquias para a realização de obras, estes têm vindo a optar por colocar o imóvel em posição de venda. E, segundo o Paulo Lopes, basta pesquisar o mercado imobiliário que já se verifica a existência de vários imóveis devolutos à venda e provavelmente o número vai aumentar.